李:深圳调控二手房市场政策 信达证券

股票资讯  2021-03-28 21:35:47

近日,深圳二手房业主“群控”、“暴力涨价”事件持续发酵,可能成为楼市调控政策转变的导火索。12月18日,深圳市住建局发布通知,称将暂停部分集体恶意炒作房价的社区二手房网上签约手续,房地产主管部门将把查实的违法违规人员列入信用黑名单。根据深圳市住建局的声明,根据国家房地产长期宏观调控机制的要求,2019年深圳一、二手房价格指数年增幅原则上不超过5%。

国家统计局数据显示,11月深圳二手房价格同比上涨6.4%,超过5%的目标。而且深圳二手房价格涨幅连续三个月位居全国前五,11月份房价上涨1.4%,位居全国第三。据媒体实地调查,“抱团提价”绝不是要处罚的两起案件。很明显,赤裸裸的涨价,违背了“房无投机”的顶层设计,违背了“稳定房价,稳定预期”的长效机制建设目标,控制打击是合理的。

深圳二手房价格暴涨,是由今年11月11日深圳非普通住房(也称豪宅)认定取消“总价标准”引发的。据壳牌研究院统计,新政前在深圳上市出售的二手房,有60%是非普通房屋。新政后,大部分非普通房变成了普通房,直接降低了交易成本。但“减收税费”和促进市场流通的政策符合粤港澳大湾区的优惠套餐规划,支持港澳居民购房,在深圳建设“试点示范区”,导致市场预期发生微妙变化。

此外,受限价政策影响,2018年以来深圳新房市场更加理性,甚至一套二手房价格倒挂,导致二手房市场相对冷清,整体出现价格回调。据壳牌统计,今年9月份,上市价格较低的房子比上市价格较高的房子多。买家的平均议价空间还是3%-4%,交易周期高达4-5个月。二手房交易余额略微偏向买家,市场积累了一些需求。近期放宽了重叠控制优惠规划政策(包括解冻深汕新区购房,取消新批公寓“只租不卖”)。另外,“稳增长”的环境已经逐渐形成,需求开始释放,天平已经转向卖家。于是,奢侈税新政策就出现了“减税30万,涨价50万”的怪样子。

这种现象带来的是物价上涨的财富效应再现。当房子占据了家庭80%以上的财富时,很多人都想通过这种方法实现财富的增值和变现。与此同时,媒体最近也在造势,认为目前深圳楼市的内外环境与2015年暴涨之前的情况非常相似。而且在现在这个自媒体大数据的时代,房产中介联手坐庄,吃流通盘,借助概念(度、地铁、策划等)炒作。),然后高价发货,导致业主集体控盘,吃光,套现分红的情况。

建设创业示范区,深圳要弥补教育医疗的不足,推动科技创新更上一层楼,完善公共服务;深圳作为大湾区的领头羊,应该发挥引擎的作用,与大湾区其他地区互联互通,打造中国新的增长极,无愧于“第一示范”的称号。所以深圳的城市定位有所调整。近日,深圳市委、市政府启动的《深圳市建设有中国特色社会主义示范区行动计划(2019-2025)》提出,2025年要完成“三个战略、127项工作”。随着如此多的重要问题浮出水面,他们中的大多数人必须变得富有。

钱从哪里来?根据深圳新区的购房政策和深圳土地拍卖,房地产是一个重要的渠道。而且在“双限双竞争”的条件下(限定地价、竞争性地价、限定房价、竞争性住房分配面积),房地产开始与人才住房、实体经济对接,逐步实现与人口、产业、基础设施、公共服务协调发展的良性循环。基于此,在“一城一策”框架下,深圳楼市政策适度宽松。

但是,适度宽松并不意味着我们可以把“无房无炒”抛在脑后。目前“一城一策”和“无房炒”是调控的两大基调,“无房炒”是大前提,各地“一城一策”只能在这个大前提下具体实施。业主裸控涨价,违反了“房无投机”的原则。考虑到“减税30万元,涨价50万元”的反常现象,足以说明,深圳近期二手房价格暴涨不是供求关系造成的,而是投机行为造成的。再者,二手房市场已经失灵。

这种违法现象也说明,二手房的供应是一种性质截然不同、弹性较小的公共物品。质量不同是指在一定时期内,某一区域和社区的释放量是有限的,该区域和社区的供给和价格可以通过一定规模的资本干预或业主集体控制来控制;小弹性是指在深圳这样一个高度城市化的城市,中心城市的楼市已经进入存量时代,某个小区和社区的需求在上升,但供给往往难以增加,价格反弹趋势明显。基于此,住房作为一种公共物品,容易失灵,需要政府及时干预。

目前,深圳二手房交易量已达到房屋总交易量的60%-70%,存量时代的特征非常明显。对二手房业主的楼市调控,意味着深圳的调控政策必须转向二手房市场。而且,就像旧住宅区改造和城市更新一样,“一城一策”的楼市调控要更加细化,坚持“一区一策”、“一片一策”的原则,做到精准调控,“一城一策”,建立“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的长效机制。


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