「002315股票」马与的对话:白银上市的意义

股票资讯  2021-04-08 05:25:24

编者按:2019年8月6-9日,博鳌房地产论坛将继续在海南举行。连续19年,锲而不舍创造了一个属于整个房地产行业的年度盛会,传奇还在这里延续。

每年在博鳌房地产论坛上,我们都在寻找中国房地产商界领袖的独特故事和视野,寻找引领中国房地产创新发展的力量。

当他们的故事被放在中国房地产的大背景下,我们将有一个全新的路径和模式来观察、记录和解读中国房地产业。

如果观点地产网不登陆资本市场,也许大多数人都不会知道老南京房地产企业殷诚。

2019年3月6日,和老搭档马共同敲响了港交所的金钟。现场的管理层很兴奋,屏幕上的数字开始跳动,这意味着殷诚新阶段的到来。

在港上市对殷诚这样的房地产企业来说意义重大。在过去的一年里,很多曾经深入某个地区,规模达数百亿的房地产企业,主动去了香港联交所,打开了资本市场渠道。

一切源于房地产意想不到的发展速度。在这个大象跑得比兔子还快的行业里,这些区域性房企不得不放弃安逸和小钱。他们注重规模,寻求核心竞争力,从而获得更大舞台的门票,维持企业的长期生存。

在即将进入盛夏的南京,我们在国际总部见到了马。他刚开完一个临时会议,匆匆走进办公室。

没有过多的装饰,墙上一幅两米左右的书法作品特别醒目。“这条雄伟的道路确实像铁一样,但现在它是革命时期的一首诗,或者用马来形容和是恰到好处的。

自1993年成立以来,一直深度培育南京和江苏的殷诚,也经历了宏观调控的低潮。马包华形容该公司越来越勇敢:“经过这么多年的持续增长,至少现在有资格与别人坐在一起。”

在产业融合时代,殷诚不仅需要在规模上更具侵略性,还需要形成自己的核心竞争力。马介绍,要打造地产+,专注于客户终身服务,包括充分发挥物业、养老等多维业务优势。

上市的意义

作为今年年初进入香港股市的国内房地产公司,话题自然从上市说起。

“上市后,制约我们的瓶颈突破,提供了更广阔的融资平台。”马很直接,他有信心公司的负债率会继续优化,与一般上市公司持平。

对于杠杆的运用,认为应该辩证地看待。企业在不同阶段使用的杠杆率会有所不同。财务只是一个数据,要渗透到每个项目中去。

例如,他说,2016年,殷诚在南京当地的拍卖市场上收购了三块现有房屋,因此销售周期不同于其他项目,正是这种特定的财务结构导致了目前的杠杆作用。

他认为,随着项目进入市场,殷诚将开通资本融资渠道,负债率将逐步回落至正常水平。

上市后资本渠道的开放对于融资层面的房企来说不言而喻。但对于殷诚这样的区域性住宅企业,品牌影响力和企业的规范性也有所提高。“上市后,品牌号召力更强。外部伙伴和资源也出来了。”

马和等上市已经等了十几年。

殷诚作为南京市的基准房地产企业,成立于1993年,2001年完成国有资产重组。21世纪初,房地产方兴未艾,殷诚通过准确判断市场和政策,在南京建设了一批优质项目。

时至今日,马仍以产品为荣:“我的要求是,5年后产品将是该地区最贵的二手房,产品升水率强。”

2007年前后,殷诚考虑在中国主板上市,并通过了咨询期。后来由于宏观调控,错过了登陆a股的机会。

直到2016年的一波政策红利,经历了低潮的殷诚再次回归,上市仍然是公司发展的重要节点。经过2018年整整一年的准备,殷诚终于如愿以偿地上市了。

“对外界来说,这似乎有些突然,但上市对我们来说是理所当然的事情。”马包华回忆道。

但上市后的挑战依然艰巨。正因为如此,马包华需要不断拓展版图,而深化长三角是殷诚明确的战略选择。

为了保持健康增长,殷诚应在2019年继续获得投资。上半年,公开土地市场恢复过快。单就资金量而言,殷诚没有优势,尤其是在南京和江苏以外。“当我们判断市场热的时候,政府肯定会调控。财政紧缩后,地价会降下来,所以我们只是去了一些拍卖会,并没有疯狂拿地。”

上半年,虽然殷诚在公开土地市场只拿下一个项目,但随着南京的降温,7月3日,殷诚以25.1亿元的底价拿下了南京市中心核心区的商住用地。

除了开放土地市场,马还在寻找多渠道的土地,包括并购、工业地产、股权合作等。前不久,7月10日,不良资产被收购,杭州临安中都地块以24.3亿元被收购。

他还表示,华夏幸福去年在南京溧水拿下了一个150万平方米的工业地产项目,其中100万平方米为住宅,华夏幸福在南京开发商中选择了殷诚作为合作伙伴。

“银城是战略指导公司,但也要看机遇。对于我们这样的企业来说,机会比准备更重要。比如中国高兴,这个机会要把握。”马包华很坦率。

抢占房地产+

尽管有规模需求,但需要承认的是,行业格局已经大致形成,龙头企业地位基本难以撼动,因此殷诚需要在另一个尚未成为红海的领域迅速找到自己的定位。

在马看来,房地产业的发展已经走到了尽头。只要企业足够重视,大部分产品不会有明显差距,而殷诚会在房地产+部分投入更多的精力和资源。在内部,这种策略被称为“同心多元化”,即以房地产为核心的多元化发展。

“所谓地产+现在是大礼堂。没有合适的座位。门一开,所有人都冲了进来,于是我们现在处于卡牌位置。”

在众多房地产+企业中,殷诚选择了养老行业。

马包华介绍,殷诚从2015年开始参与养老,相信美国的市场化。现在,殷诚已经基本找到了发展思路:“今年,集团总部开始提出大医疗。未来有望在杨康下形成更丰富的产业链,如中药、理疗、中药食品、中药等,与杨康紧密结合。,形成这样的房地产+”

他向我们描述了一个从房地产开发到养老服务的闭环房地产服务。值得一提的是,在这个蓝图中,养老除了地产,还需要形成产业和复合地产,这也是从开发型企业到生活型公司的过程。

虽然通过创建老名片来拓宽地块的选择,但马强调,要想可持续发展,就必须有产业。

以前房企做养老更多是为了卖房。而殷诚国际联合集团总部所属的杨康,则希望将养老打造为一种自发的生活方式改变,即将老人组织起来,形成一个成员式、候鸟式的住所。

在这个大社区,有一些房子出售,为老年人持有资产,更重要的是,提供服务。

然而,令马困惑的是,由于整个行业在内地市场刚刚起步,养老业务面临的最大瓶颈是人才。

但是随着老龄化时代的到来,消费的升级,他相信这个业务会有巨大的发展空间。

殷诚现在需要做的是搭建一个平台,从团队、资源、品牌、管理等方面形成独特的特色,其他房地产企业很难复制。

对于未来,殷诚已经梳理清楚了思路。作为江苏唯一的房地产上市公司,马对有一定的责任感:“南京的房企可能只有几家,我们要抢着住前面。不然最后都没了。”

以下是对国际总裁马先生的专访:

观点地产新媒体:银城今年刚上市,给公司带来了哪些变化?

马:上市应该只是一个工作节点。我们在07-08年考虑上市,当时准备在国内主板上市,都过了辅导期。后来由于宏观调控,房地产无法上市。

我们当时的口号是,一切工作都要按照上市公司的要求来做,包括规范化,所以上市可以说是理所当然。

到2016年,殷诚集团(简称大集团,非殷诚国际)向BCG提出战略咨询,明确了发展方向。大集团内部工作形成了以房地产为核心的统一多元战略格局。

二是从开发型企业转变为生活型服务,三是先把长三角深化,因为我们在南京是本土企业,品牌影响力在江苏。

2017年咨询后的第二年,我们基本上是朝着这个方向前进了一年半。当时我们也看到,制约房地产公司的最大瓶颈是资金问题,因为我们有品牌,有团队,有产品,有技术,有管理,但是小的民营企业起步的时候还是要通过资本市场,所以还是要上市。

后来我们到了香港,是2018年3月5日举行的动员会。2019年3月6日,用了一年时间完成上市,还是比较快的。

上市后,制约我们的瓶颈打开了,提供了更广阔的融资平台。未来,我们将在资本方面获得巨大发展。从品牌效益来说,完全不一样,尤其是合作项目,因为有很多国外或者江苏的房地产企业,他们在寻找发展伙伴的时候,我们是首选的方阵。

观点房地产新媒体:如何看待杠杆?

马包华:一个企业在不同的发展阶段可能使用不同的杠杆率。金融只是一个数据。负债率高,必须渗透到每一个项目。

2016年,我们公司拿下了三个现有的家居销售网站。正常项目可能7到8个月预售,12到15个月现金流反转,但现有房屋销售需要3年才能实现正现金流。

其实我们的速度并不慢。我们在两年内完成了18层住宅楼的备案和精装修,达到了现房的销售条件,但这部分资金基本需要三年多才能回来。

事实上,我们的杠杆在不断下降。如果今年下半年完成现有三套房子的销售,基本上公司的财务数据会更加稳定。

观点房地产新媒体:你对未来的房地产市场有什么看法?

马:目前的政策是不炒房。今年春天发布了一点,大家的期望都很高。所以土地市场回暖,最近开始控制。

在这种情况下,我认为需求是客观存在的,但只是发散。这种分化是根据经济结构的调整、人才的流动和产业的集聚来解决的。说到底就是形成板块和都市圈的概念。

从我国的发展阶段来看,我认为还有很长的路要走。可能真的是老龄化以后,也就是人口不再增长,这个时候房地产还有一个阶段。一个是城市化率,一个是人口增长。不是正增长率或负增长率,而是绝对数字下降的时间,这些问题可能发生的时间。

另一个问题是在各种公司如何做,也就是如何理解房地产,形成自己的特色。房地产方面,万科是模式,绿城是模式,保利和中海和万科差不多,华夏幸福也是模式,万达是模式……房地产企业有各种模式,只是这些模式是否符合政府的政策导向。

二是市场消费升级后你是否适合。比如万达过去成功是因为市场需要商业实体,消费升级后城市需要商业实体。然后会给你一块地,形成一个复合概念,叫做房产+。

现在的房地产,大而全,小而美,或者不是小而美,而是强而美。

现在以我们的资源能力来说,能形成房地产+的就是生活服务。我们的物业很好。后来发现随着老龄化的到来,市场开始需求,于是2015年开始养老。做了养老之后,今年开始提出大规模医疗的想法,再往下可能会和医疗形成一些结合,比如中医,理疗,中医食品,中医,形成这样的地产+模式。

当然,房地产是主营业务,是品牌形成、资本和利润的中心,然后围绕房地产提供服务,这些服务用来支撑房地产。就殷诚而言,是以终身服务为主线,形成全龄服务的理念。

基本上80后都是第一批独生子女。他们的父母已经60多岁了,已经面临着这个市场的消费问题。所以要做养老、保健,然后走生活服务的链条,形成自己的生活服务模式和复合征地的能力。

在建筑地产产品方面,公司的投入和关注是没有门槛的。另一方面,服务是有门槛的,需要资源和运营。

在房地产生产过程中,所谓的核心竞争力也很重要,不能完全否定,但不突出,有垄断门槛,但门槛不高,别人可能三五年就学会了。

核心能力不应该被学习、复制或轻易获得,而是很难学会操作。

现在前30的地产公司基本确定了,变化在150-80之间,或者50-80之间。所谓的强美地产公司,需要打破传统的生产模式。这方面现在是一个比赛阶段。谁先有机会,人才、团队、管理就会形成复合效应,这就是殷诚今天想要的。

观点房地产新媒体:你的理想是三年左右?

马:规模排名就像一张俱乐部门票。有票就谈生活,谈战略,谈产品,谈客户,谈管理,不断提升自己。

观点地产新媒体:殷诚今年收购土地的目标和渠道是什么?

马:今年我们的任务是收购土地,积极储备土地资源,为未来的持续增长服务。上半年只拿到一个项目,7月初又陆续拿到两个项目,基本达到目标。

毕竟上半年,我们不想抢。要判断好大势。我们判断是过热,政府会进行宏观调控,地价会降下来。所以我们只是去了一些拍卖会,并没有疯狂拿地。我们认为,第三季度土地市场一定会有机会。

我们通过医疗、工业、合作以及招标、拍卖和悬挂过程中的合作来获取土地。

比如华夏幸福在丽水拿了150万平米的土地,其中100万平米是住宅楼,50万平米是展览、酒店、公共建筑。他们在南京选择了一轮开发商,最后和殷诚合作,合作的很好。这个案例经常被他们内部分享。

另外,我们在竞价、拍卖、挂单市场没有太大的优势,因为资金量没有别人大,抗风险能力也没有别人强,所以会有更多的其他渠道,可以更安全,更快的规模化。

观点地产新媒体:地产+这块会投资多少?有没有具体的计算?

马:其实这种投资不是资本投资,而是一种资源整合能力和服务运营能力,品牌能力和组建服务公司的人力资源能力。

其实也没什么,因为都是轻资产战略公司,所以投资主要在于公司的业务能力,而不是资金,房地产企业这样做优势很大。

观点房地产新媒体:殷诚如何做养老产业?

马:其实,它是一种自发的候鸟式生活,是一种自发的生活方式的改变。

我们把精力充沛的老人组织起来,形成一个会员制的,候鸟式的住宅,其中一部分是待售的住宅,同时还有养老资产。房子卖了以后,我们住的时候也提供服务,形成一个大社区,但是资产是你的。

还有一种会员卡类型,没有资产。你可以在南方住三个月,在北方住三个月,在南京住六个月,在我们养老院。一张会员卡可以享受这种方式。

无论哪种方式,设置的内容都要有服务,形成服务社区。

这是消费升级的需求,是一个老龄化的市场。就像我们做的比别人早一样,早了四年,相当于领先一步。

养老最大的瓶颈是人才,因为这是一个刚起步的行业。原来养老是民政系统或者个人做一些小养老院,只能满足一些刚刚需要的,以护理为主的养老,满足不了更高层次对老年人理想生活的向往。

观点房地产新媒体:殷诚还是一个相对本土化的房地产企业?

马包华:是的,从某种意义上说,江苏的竞争意识是微弱而稳定的。

历史上,江苏是鱼米之乡,生活相对富裕。人家不折腾,但是有情怀有追求,在品牌建设上对客户态度不同。

以后可能要在南京的房地产企业里活下去,冲到前面去,不然最后什么都没有。


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